Двойной договор купли продажи

Содержание

Двойная продажа: лучше учиться на чужих ошибках

Двойной договор купли продажи

Сегодня многие убеждены в том, что если совершать сделки через крупные агентства недвижимости, то этим можно полностью обезопасить себя от обмана

Как выясняется, это не так: все еще бывают случаи, когда сделка может быть сорвана, причем не всегда по вине риелторов.

К примеру, несколько лет назад в Санкт-Петербурге был следующий инцидент: произошла двойная продажа, сделка по продаже квартиры проводилась при помощи известного агентства недвижимости, все шло хорошо, и все же исход был печальным, причем пострадали все участники сделки.

Как же не попасть в подобную ситуацию? Портал о недвижимости Северной столицы www.bpn.ru рассказывает о том, что и как делать. Но для начала расскажем подробности питерской истории о двойной продаже.

Собственник квартиры некто З. решил продать свою недвижимость, нашел покупательницу Ч., с которой и был заключен предварительный договор. При этом гражданка Ч. жила в Новороссийске и собиралась как раз переехать в Петербург после приобретения квартиры.

Процесс покупки сопровождало упомянутое выше известное в городе агентство, сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, его заверил нотариус, и продавец З. получил задаток в размере тысячи долларов. На тот момент стоимость этой однокомнатной квартиры составляла 82000 долларов.

По идее сделка должны была благополучно разрешиться, но рекламу квартиры почему-то не сняли, и через некоторое время к продавцу З. (который уже получил задаток) обратился еще один заинтересованный потенциальный покупатель Б., который очень хотел приобрести данную квартиру и предложил за нее уже 85000 долларов.

Согласитесь, при любом подсчете продавец оставался в выигрыше: если вернуть первому покупателю из Новороссийска Ч. уже полученный задаток (пусть даже в двойном размере). И в результате не очень порядочный продавец З. заключил (уже без задатка) договор купли-продажи со вторым, более выгодным, покупателем – Б.

Но и на этом «аппетиты» продавца не уменьшились: он являлся собственником продаваемой квартиры менее трех лет, и, естественно, его волновал вопрос – как же в документах показать сумму сделки и при этом не выплачивать подоходный налог. Портал www.bpn.

ru пишет: «Добрый» нотариус дал совет написать условие о том, что расчет по сделке будет произведен в течение десяти лет после регистрации договора. Задумка хитрая, ведь тогда налог платить не нужно. «Вы же ничем не рискуете, – говорил нотариус.

– Ваши деньги лежат в банковской ячейке, и вы получите к ней самостоятельный доступ после регистрации договора». Действительно, чаще всего у нас так и делают. Но возник один нюанс. Продавец умолял покупателя выдать ему на руки $50 тысяч из всей суммы до регистрации права собственности.

А взамен он предлагал передать квартиру, то есть дать возможность заселиться в течение 3-х дней». Гражданка Б., уже подписавшая договор купли-продажи, спокойно на это согласилась.

Так что в результате из документов у покупательницы квартиры на руках был не только нотариальный договор купли-продажи, но и нотариальная расписка о том, что продавец получил до регистрации права собственности 50 из 85 тысяч долларов. Действительно, продавец З., как и обещал, передал ей квартиру, куда она благополучно заселилась вместе со своим маленьким ребенком. И все было бы прекрасно, но – регистрация так и не была произведена.

Причем по причине того, что непорядочный продавец З. попросил Федеральную регистрационную службу (ФРС) приостановить процесс регистрации. И все бы ничего, но здесь появляется третий герой «пьесы» – гражданка Ч. из Новороссийска, которая, как вы помните, прежде выплатила продавцу задаток.

Как выяснилось, она наложила на квартиру арест и пошла на этот шаг потому, что продавец З. в тот самый день, когда подписал договор купли-продажи со второй покупательницей Б., дал в Новороссийск телеграмму, в которой сообщил, что с его стороны документы для подписания договора готовы и Ч.

может спокойно приехать в Санкт-Петербург для завершения сделки. Как мы помним, эта покупательница выходила на сделку с помощью агентства недвижимости. Естественно, риелторы из компании перед предстоящей сделкой взяли выписку из ЕГРП, чтобы проверить отсутствие прав на приобретаемую квартиру.

И именно из нее они узнали, что на регистрацию уже поступили документы по купле-продаже этой же самой квартиры – от продавца и совершенно другого покупателя. Сотрудники агентства сразу же поняли, что продавец З. попросту «вешает им на уши лапшу», и с их помощью Ч.

Из Новороссийска обратилась в суд с иском о понуждении нечистоплотного продавца заключить договор купли-продажи именно с ней, так как у нее на руках уже есть предварительный договор. После этого иска суд и наложил арест на продаваемое жилье.

И вот итог двойной продажи: гражданка Б., мать-одиночка, уже въехавшая в квартиру, так и не получила официальную бумагу о регистрации права собственности, а новороссийская покупательница Ч., не въехавшая вообще никуда, но еще совсем недавно уверенная, что вот-вот станет собственницей жилья, не получила вообще ничего.

Правда, продавец вернул ей задаток в двойном размере, что было нетрудно, ведь он в любом случае оставался «в плюсе». В результате состоялась двойная продажа. Такие ситуации часто происходят на первичном рынке, когда застройщик продает объект недвижимости одному покупателю, подрядчик продает другому и т. д.

Но оказывается, такое возможно и на вторичном рынке. Если рассматривать рассказанную историю, то, конечно, продавец поступил просто низко: ведь и покупательница из Новороссийска, и мать-одиночка были уверены, что приобрели квартиру для себя. Но и это еще не конец! Пока первая покупательница судилась с продавцом З., вторая Б.

, въехавшая в квартиру, но так и не получившая документы о праве собственности и уже отдавшая мошеннику 50000 долларов, подала свой иск – о признании себя собственником. Как вы помните, несколько лет назад цены на квартиры росли как на дрожжах и каждая квартира была на вес золота. Надо сказать, что продавец З.

не просто так просил дать ему 50 тысяч наличными сразу же на руки – он собирался быстро приобрести другую квартиру. Но пока шли все эти судебные тяжбы, цены на недвижимость взлетели еще больше. В результате З. начал предъявлять требования покупательнице Б.

о том, что она должна «додать» ему не оставшиеся 35 тысяч долларов (они все это время так и лежали в банковской ячейке), а больше. Само собой, Б. совершенно справедливо посчитала, что она не должна платить больше лишь потому, что продавец вел двойную игру.

В результате началась очередная судебная тяжба, которую продавец З. затягивал всеми возможными способами: он то подавал встречный иск о расторжении договора купли-продажи и выселении Б.

из квартиры, то не мог прийти на заседание, так как у него ломалась рука, нога, то брал справки, что лежит в больнице, то менял своих юристов и представителей (за все время судов он сменил их семь – по этой причине ровно столько же раз переносились и заседания). Дальше события развивались, как в криминальном триллере. «Уже почти владелица квартиры» Б.

начала искать защиту от мошенника-продавца: на тот момент специалисты из «Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости» (КЦДС) нашли в условиях договора на банковскую ячейку возможность для нее забрать свои оставшиеся 35 тысяч долларов.

Естественно, женщина их забрала, но легкомысленно оставила их в спорной квартире, в которой пока проживала. Через некоторое время продавец, который все никак не успокаивался, вызвал МЧС и взломал замки на дверях в отсутствие не сложившейся новой собственницы.

Как ни странно, но по какой-то причине сотрудники МЧС пошли на вскрытие квартиры, несмотря на то, что она находилась под арестом: ведь им показали бумаги о праве собственности, а это значит, что можно ломать замки. Так что многострадальная мать-одиночка Б.

, которая так и не стала хозяйкой жилья, не могла защититься от продавца даже при помощи замков и запоров – ведь право собственности в нашей стране сильнее! В результате продавец и оставшийся собственником З. завладел и квартирой (хотя юридически она и так его), и в том числе и всем имуществом Б. «Был жаркий день июля. Она ушла на работу в легкой блузке и короткой юбке. А вечером попасть в дом уже не смогла – ключи к замкам не подошли», – пишет портал www.bpn.ru.

Конечно, в конце концов гражданка Б. через суды и тяжбы с трудом, но добилась признания своего права собственности (правда, это было уже через два года после заключения первой сделки!), и мошеннику З. пришлось расстаться со своей бывшей недвижимостью и сняться с регистрационного учета.

Но при этом, когда новая хозяйка вместе с судебными приставами пришла получить свою квартиру, то обнаружила, что из жилища исчезли все ее дорогостоящие вещи и, естественно, деньги – те самые 35000 долларов. Да, в итоге Б.

хотя и отстояла право на свое жилье, но утратила все имущество и деньги, а новороссийская покупательница Ч., хотя и получила задаток в двойном размере, но все же осталась без квартиры (учитывая, что цены очень быстро росли и приобрести недвижимость можно было очень задорого).

Если говорить о моральных издержках, то они и вовсе не поддаются расчету, учитывая, что пережить это все пришлось матери-одиночке.

«С целью ухода от уплаты НДФЛ (13% от полученных средств) продавец убедил покупателя подписать договор о выплате денег в течение 10 лет. Он предполагал, что спустя 10 лет про него налоговые органы забудут, – пишет www.bpn.ru. – Второй неприличный поступок З.

: он взял на себя обязательства, которые не был готов или не желал выполнять. Если гражданин заключает предварительный договор на продажу квартиры, а потом продает ее другому лицу – это не что иное, как мошенничество». Хитрец попросту надеялся, что сделка с Б.

пройдет быстро, и новороссийская покупательница не успеет ничего предпринять. Возможно, сама она бы и не успела, но сопровождающее ее агентство сработало быстро.

И сейчас, резюмируя, можно сказать, что, заключив предварительный договор, она поступила очень правильно: либо она получает свой задаток в двойном размере, либо ей передают квартиру. Так что хотя удвоенный задаток она получила.

Вполне возможно, если бы женщина боролась до конца, то, возможно, смогла бы отсудить свое право на заключение договора купли-продажи. А вот вторая покупательница Б. ошиблась сразу два раза: во-первых, ей не нужно было отдавать деньги раньше получения документов о регистрации права собственности. И, главное, не нужно было въезжать в квартиру до регистрации права собственности.

Как объясняет Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга, договор купли-продажи и переход права собственности вступают в силу смомента государственной регистрации.

И хотя договор купли-продажи может быть подписан, но он не вступает в законную силу до того, как не будет зарегистрирован в регистрационной палате. И нужно помнить, что передача или получение денег по подписанному договору вовсе не означает приобретение или утрату прав собственности.

Поэтому самое главное – именно дождаться регистрации права собственности, и тогда такие ситуации с двойными продажами не смогут возникнуть.

Источник: https://www.km.ru/nedvizhimost/2012/02/28/tseny-na-nedvizhimost/dvoinaya-prodazha-luchshe-uchitsya-na-chuzhikh-oshibka

Двойные продажи | Гордон и Партнеры

Двойной договор купли продажи

Двойные продажи недвижимости, и новостроек по ДДУ в частности, дело в России известное и не новое.

Получить помощь адвоката

Теперь у покупателей появилась новая возможность вернуть деньги. Верховный суд РФ  признал законным еще один способ защиты потерпевшей стороны при двойных продажах и при цепочках перепродаж квартир.

Почему происходят двойные продажи

Заблуждение первое: двойные продажи происходят только при продаже квартир в новостройках на этапе строительства.

Ничего подобного, двойная продажа может произойти при продаже любой недвижимости: новостройки или вторичной. Квартиры, индивидуального загородного дома, земельного участка, офиса, производственного здания и т.д.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах о двойных продажах квартир на вторичном рынке, и земельных участков.

Причина двойной продажи недвижимости  – установленная законом и разорванная по времени  двух этапная схема продажи недвижимости: 1) заключение договора на отчуждение недвижимости; 2) государственная   регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Встречаем, когда от совершения сделки до гос регистрации права собственности проходят месяцы и годы. За это время недвижимость могут еще раз продать, а затем перепродать, и она может успеть перейти по наследству.

Собственник недвижимости, подписав договор купли продажи, не прекращает быть ее собственником до внесения записи о переходе права собственности к покупателю в Единый гос реестр недвижимости.

По этому, не существует гарантий, что подписывая договор с вами, в этот-же день продавец не подпишет договор с кем-то еще, или он до вас подписал договор с кем-то.

Далеко не всегда двойная продажа обусловлена мошенничеством со стороны  продавца.

Спасти деньги покупателя при  двойной продаже недвижимости может только правильная технология проведения сделки купли продажи недвижимости. Это умеют делать адвокаты, юристы по недвижимости, риелторы. Получить юридическое сопровождение сделки вы можете у адвоката, у юриста по недвижимости, у риелтора.

Еще более вероятны двойные продажи  при продажах квартир в новостройках

Это действительно так, поскольку продажи недвижимости в новостройках – массовые продажи, и исключить банальные ошибки при огромном документообороте удается не каждому продавцу.

Средний жилой комплекс в Москве состоит не менее чем из 500 – 800 квартир, но не редкость и 1,5 -2,0 тысячи. И продажи происходят не одномоментно, а растянуты во времени на несколько лет. И сами квартиры передаются в продажу не одновременно, а частями.

Существенное влияние на двойные продажи оказывает юридическая схема продажи новостройки. Те-же договоры ДДУ. Не редко организаторы строительства «прогоняют» предварительно квартиры через «свои» фирмы.

То есть заключают  договоры ДДУ на квартиры со своими фирмами, и только затем переуступают эти квартиры конечным дольщикам по договорам уступки права (подробнее о покупке новостройки по переуступке читайте здесь).

Если все оформлено правильно, ничего криминального в такой схеме нет.

Другой источник двойных продаж — использование застройщиком квартир для расчетов. Застройщик рассчитывается с подрядчиками за выполненные строительные работы и с поставщиками за поставленные стройматериалы не деньгами а квартирами. Оформляется это теми же договорами ДДУ.

Далее поставщики и подрядчики начинают продавать эти квартиры по договорам переуступки (уступка права требования).  И опять возникает риск возникновения двойных продаж, поскольку по договорам с поставщиками и подрядчиками один ДДУ может включать много договоров — 10, 15, 50 и т.д.

А учет договоров застройщики, как правило, ведут по номерам квартир — один договор — одна квартира, по номерам. Рано или поздно застройщик допускает ошибки в учете проданных по ДДУ квартир.

Но иногда застройщики делают смешанные продажи: и проводят квартиры через свои фирмы, и продают квартиры напрямую дольщикам. Вот тут и возникает благодатная почва для двойных продаж.

Отдельная тема, когда двойные продажи организуют сами застройщики или их  фирмы. В конце концов, через цепочку перепродаж,  договор ДДУ попадает к конечному дольщику – физ лицу. И у него возникает то, что все слышат, как двойные продажи.

Обратите внимание:

Все эти ситуации с двойными продажами возникают если  дольщик покупает квартиру самостоятельно!

Юридическое сопровождение сделки адвокатом включает анализ договора на приобретение квартир, проверку продавцов и т.д., что позволяет выявить сомнительные моменты. Заключать сделку или нет в такой ситуации решает покупатель. Но будучи осведомленным о ситуации и возможных последствиях.

Заблуждение второе: По договору ДДУ двойная продажа не возможна, поскольку  сам договор регистрируется в Росреестре.

Действительно, закон 214-ФЗ о долевом строительстве существенно прибавляет уверенности дольщику. Вместе с тем, договор ДДУ не панацея, по тем же самым причинам.

Приходится сталкиваться со спорами, когда дольщик заплатил деньги но дольщиком не стал – или на квартиру ранее уже заключен договор ДДУ и второй ДДУ не возможен, или совершили уступку прав, а до нее состоялась другая уступка. В обоих случаях госрегистрация не пройдет, и спасет деньги дольщика только правильное совершение сделки. Особенно, если это кредит.

Вопиющие и крайне опасные случаи – когда одну и ту же квартиру, офис, апартаменты или другие нежилое помещение продают разным лицам под разными проектными номерами.

Как известно, номера помещений в здании присваивают на этапе проектирования. В подавляющем большинстве случаев первоначальные проектные номера изменяются.

При гос регистрации договора ДДУ в ЕГРН вносятся записи в привязке к номеру помещения. В этот момент и может произойти задваивание дольщиков на один объект.

Что делать при двойной продаже

Как правило, развитие ситуации происходит по принципу «кто первый встал того и тапки». Кто первый пришел в Росреестр за гос регистрацией собственности, тот и становится собственником. А далее возникают суды с его участием.

Как правило, потерпевший дольщик 1) оспаривает права собственности на квартиру, 2) требует признать недействительным свой договор ДДУ, или уступку,  3) требует возмещения убытков для покупки другой квартиры.

Признать право собственности второго дольщика и отменить состоявшуюся гос регистрацию права на квартиру удается не всегда.

При двойной продаже существует реальная судебная перспектива оспорить договор ДДУ и взыскать убытки. Сложность — исполнить решение суда в части взыскания убытков.  Лучший вариант, если сторона по договору  — застройщик.

  Но при двойных продажах, по большей части, потерпевший дольщик покупает у физика, или у поставщика (подрядчика), с которых убытки взыскать не реально.

Тем более ситуация сложная, если встречается откровенная недобросовестность продавцов и их аффилированность с застройщиком.

Для таких ситуаций Верховный суд РФ одобрил еще один способ взыскания убытков – с застройщиков.

Новый взгляд Верховного Суда

В ситуациях двойных продаж,  когда продавец  будущей недвижимости действовал недобросовестно, и усматривается аффилированность продавца с застройщиком, Верховный суд РФ считает допустимым для потерпевшей стороны (дольщику, инвестору, соинвестору), предъявить требования о возмещении убытков с застройщика. Позиция изложена в определении Верховного Суда РФ  от 22.05.2017г. по делу № 303-ЭС16-19319.

До настоящего времени, в ситуациях очевидно недобросовестного поведения застройщика при двойных продажах, взыскать убытки с застройщиков не удавалось. Суды отказывались удовлетворять такие требования.

Благодаря цепочке очевидно умышленно совершенных переуступок по ДДУ, и даже при выявлении аффилированности продавцов в цепочке и застройщика, не удавалось доказать согласованность действий продавца в последней сделке с иными участвующими в цепочке сделок и застройщика.

Для таких ситуаций Верховный Суд разъяснил: в случае, если двойная продажа совершена непосредственно застройщиком, то его ответственность за это нарушение не может зависеть от последующих продаж.

Предъявление иска к последнему продавцу будущей недвижимости и присуждение к взысканию с последнего в пользу потерпевшего дольщика уплаченных по признанному  недействительным договору купли-продажи денежных средств само по себе не препятствует привлечению должника к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения вреда при доказанности факта правонарушения и невозмещении потерь контрагентом по сделке.

Теперь, в случае выявления двойных продаж по договорам ДДУ, у потерпевшего дольщика появилась возможность взыскивать убытки не только с непосредственного контрагента по сделке, но и с застройщика,  допустившего двойную продажу будущей недвижимости. Согласно разъяснениям Верховного Суда, наличие цепочки состоявшихся после нарушения перепродаж будущей недвижимости не является основанием для освобождения такого правонарушителя от ответственности по возмещению ущерба.

При этом судам необходимо выявлять, в результате чьих конкретно нарушений произошла двойная продажа.

Данные Верховным Судом РФ разъяснения предоставляют дольщику, в случае возникновения спора о двойных продажах строящейся квартиры, значительно эффективнее защищать свои имущественные интересы и взыскивать убытки с застройщика даже в случае применения юридических схем.

Определение ВС РФ:

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/90f9a30e-75f8-4d0e-a9ae-8f64bba1c61d/A51-273-2015_20170522_Opredelenie.pdf

01 июня 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/dvoynye-prodazhi/

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Двойной договор купли продажи

Последнее обновление: 07.08.2019

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз.

Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска  двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках.

Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором.

Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации.

Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/dvojnye-prodazhi-kvartir/

Договор купли-продажи автомобиля (с множественностью лиц на стороне продавца)

Двойной договор купли продажи
г. ______________ “___”_________ ____ г.

Гражданин ______________________, гражданин ______________________, именуемые в дальнейшем “Продавцы”, с одной стороны, и гражданин ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующий автомобиль (далее по тексту – “Автомобиль”) 1 :

Идентификационный номер (VIN) _________________________________.

Марка, модель ТС ______________________________________________.

Наименование (тип ТС) _________________________________________.

Категория ТС (A, B, C, D) _____________________________________.

Год изготовления ТС ___________________________________________.

Модель, N двигателя ___________________________________________.

Шасси (рама) N ________________________________________________.

Цвет кузова (кабины) __________________________________________.

Мощность двигателя, л. с. (кВт) _______________________________.

Рабочий объем двигателя, куб. см ______________________________.

Тип двигателя _________________________________________________.

Экологический класс ___________________________________________.

Разрешенная максимальная масса, кг ____________________________.

Масса без нагрузки, кг ________________________________________.

Организация – изготовитель ТС (страна) ________________________.

Паспорт ТС (серия, номер, дата выдачи): _______________________.

Наименование организации, выдавшей паспорт ____________________.

Дата выдачи паспорта __________________________________________.

Государственный регистрационный знак __________________________.

Пробег ________________________________________________________.

1.2. Автомобиль принадлежит Продавцам на праве общей собственности на основании ____________________, что подтверждается _______________________.

2.1. Продавцы обязаны:

2.1.1. Передать Автомобиль Покупателю в сроки и порядке, предусмотренные настоящим Договором.

2.1.2. Одновременно с передачей Автомобиля передать Покупателю принадлежности к Автомобилю, дополнительное оборудование и все документы, необходимые для дальнейшей эксплуатации Автомобиля.

2.1.3. Передать Покупателю Автомобиль свободным от любых прав третьих лиц.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Принять Автомобиль от Продавцов по акту приема-передачи.

2.2.2. Уплатить цену Автомобиля в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором.

3.1. Цена Автомобиля, передаваемого по настоящему Договору, составляет _____ (____________) рублей (цена Договора).

3.2. Покупатель производит уплату цены Договора в течение __________ календарных дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора.

3.3. Уплата цены Договора производится путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцам.

4.1. Автомобиль передается Продавцами в месте жительства Покупателя по адресу: ______________________________.

4.2. Автомобиль должен быть передан Покупателю в срок до “___”__________ ____ г.

4.3. Покупатель обязан осмотреть Автомобиль, проверить его техническое состояние и, при отсутствии замечаний, принять Автомобиль по акту приема-передачи, подписываемому Сторонами.

4.4. Право собственности на Автомобиль, а также риск случайной гибели или повреждения Автомобиля переходит от Продавцов к Покупателю с даты подписания акта приема-передачи.

4.5. Если недостатки Автомобиля не были оговорены Продавцами, Покупатель, которому передан Автомобиль ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавцов:

4.5.1. Соразмерного уменьшения цены.

4.5.2. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

4.5.3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков Автомобиля.

4.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Автомобиля (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возврата уплаченной цены.

4.7. Если Продавцы отказываются передать Покупателю Автомобиль, Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора.

5.1. За нарушение срока уплаты цены Договора, предусмотренного п. 3.2 Договора, Продавцы вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

5.2. За нарушение срока передачи Автомобиля, предусмотренного п. 4.2 Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавцов уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.

5.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязанностей по настоящему Договору одной из Сторон, она обязана оповестить другую Сторону не позднее __________ с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.

7.2. При неурегулировании спорных вопросов в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

8.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору.

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон либо по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.5. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, два экземпляра Продавцам и один экземпляр Покупателю.

Продавцы: ______________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Покупатель: ____________________________________________________

________________________________________________________________

Продавцы: ___________________ _____________________________ _____________/______________/ _____________/______________/ (подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) Покупатель: _________________ _____________/______________/ (подпись) (Ф.И.О.)

Источник: https://blank-obrazets.ru/dogovor_kupli_prodazhi_avtomobilya_s_mnozhestvennostyu_lic_na_storone_prodavca.htm

Договор купли-продажи от двух собственников

Двойной договор купли продажи

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Сделки по приобретению объекта недвижимости, относящегося к категории жилищного фонда, всегда сопровождаются целым рядом юридических аспектов, игнорирование которых ведет к оспариванию заключенной сделки. Особое внимание следует уделить приобретению недвижимости, находящейся одновременно в собственности сразу нескольких лиц.

Особенности сделки

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации защищают интересы как потенциальных покупателей жилого помещения, так и его продавцов.

Именно поэтому, в случае факта долевой собственности на объект жилого фонда, его продажа должна проходить лишь с учетом выраженного на то волеизъявления всех его законных собственников.

Согласно общепринятому механизму оформления соответствующей сделки, договор купли-продажи от двух собственников, перед его сдачей для регистрации в территориальный отдел Росреестра, подлежит процедуре обязательного заверения в органах нотариата.

Перед проведением сделки следует четко понимать, что купля-продажа указанного выше объекта недвижимости предполагает наличие письменного нотариально заверенного согласия всех его собственников на реализацию процедуры.

Соответствующее условие выступает в качестве гаранта относительно соблюдения интересов всех сторон сделки и последующее предотвращение возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов или покупателей.

Согласие на продажу части жилого помещения, то есть своей доли возможно, только при наличии у продавца письменного согласия на данную сделку собственников иных долей данного объекта, устная форма законодателем РФ не предусмотрена. Указанное примечание стало следствием преимущественного права выкупа продаваемой доли иными законными владельцами других долей одного и того же объекта недвижимости.

Скачать образец согласия от всех собственников можете по ссылке. 

Порядок действий

Покупка жилого помещения, принадлежащего одновременно нескольким лицам, требует соблюдения обязательного алгоритма действий по заключению данной сделки. В целях соблюдения норм закона и защиты себя от действий мошенников, заинтересованному лицу в чистоте сделки следует выполнить следующее:

  • получить информативную выписку из органа ЕГРП о факте наличия каких-либо обременений по распоряжению приобретаемого объекта недвижимости;
  • заполучить письменное согласие на продажу интересуемого объекта у всех его собственников, а в случае приобретения отдельной доли, — соблюсти процедуру обязательности уведомления о праве преимущественного приобретения владельцев иных долей;
  • составить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимости;
  • произвести денежный расчет с непосредственным продавцом;
  • подать полный пакет документов на регистрацию сделки купли-продажи в органы Росреестра.

Закон предусматривает возможность оформления как одного договора покупки объекта недвижимости, в котором будут перечислены все его продавцы, так и нескольких подобных договоров, заключенных соответственно с каждым из продавцов на конкретную долю жилого помещения.

Исходя из правил делопроизводства, договор купли-продажи от двух собственников составляется в 4 копиях.

Аналогичные по содержанию экземпляры должны быть переданы каждому из продавцов, покупателю, а также уполномоченному сотруднику службы общегосударственной регистрации подобных сделок.

Как оформить договор купли-продажи от двух собственников?

данного соглашения по приобретению жилого помещения включает в себя следующие элементы:

  • полные данные относительно каждого из продавцов (обязательно должны соответствовать их паспортным данным);
  • полные данные покупателя;
  • данные относительно предмета сделки (его точное местонахождение, жилая площадь, общая квадратура, наличие прописанных в квартире людей, наличие обременений, в том числе ипотечных и залоговых);
  • данные относительно цены сделки, формы и времени расчета между сторонами.

Следует отметить, что переход прав владения от двух собственников произойдет лишь по заключении процедуры регистрации описываемой сделки в соответствующих государственных органах. Лишь органы Росреестра имеют право вносить изменения относительно собственника приобретаемого жилья в предусмотренных законом выписках на объекты недвижимого имущества.

Договор купли-продажи от двух собственников: образец 2018

Список документов

Гражданское законодательство РФ утвердило определенный перечень документов, которые необходимо приложить к подписанному договору купли-продажи от двух собственников конкретного объекта недвижимости в целях осуществления его государственной регистрации.

Исходя из данных обстоятельств, договор купли-продажи от двух собственников влечет переход права собственности от продавцов, указанных в данном договоре на покупателя лишь при условии, что вместе с данным соглашением в Росреестр будут предоставлены следующие документы:

  • паспорта участников сделки (в целях удостоверения личностей и правомочий присутствующих лиц);
  • заявление установленного образца о перерегистрации права собственности на покупателя жилого помещения;
  • имеющееся у продавцах на руках свидетельство, подтверждающее право законного распоряжения продаваемого покупателю объекта недвижимости (в случае его отсутствия, предварительно заказывается аналогичная выписка);
  • технический паспорт на интересующий объект недвижимости;
  • информация относительно зарегистрированных в продаваемом жилом помещении лицах (в случае регистрации в продаваемом жилище малолетних детей, требуется отдельное разрешение на продажу со стороны органов опеки);
  • сведения по отсутствию неоплаченных коммунальных платежей.

Составленный договор купли-продажи жилого помещения от двух собственников в обязательном порядке должен содержать в себе лишь достоверные сведения, в том числе и по сумме произведенного расчета и стоимости самого продаваемого жилья.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-ot-dvux-sobstvennikov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.