Двойная купля продажа

Содержание

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Двойная купля продажа

Последнее обновление: 07.08.2019

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз.

Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска  двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках.

Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором.

Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации.

Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/dvojnye-prodazhi-kvartir/

Как защититься от двойной продажи на рынке недвижимости :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Двойная купля продажа

Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Как защититься от двойной продажи на рынке недвижимости

Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Первое, в зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на такой объект недвижимости будут различными.

К примеру, если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило или оплатило договор.

Если же мы говорим о договоре долевого участия в строительстве в доме новостройке, который подлежит обязательной государственной регистрации, то в данном примере не имеет значение, кто первым подписал или оплатил договор, а имеет значение, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре.

Все иные претенденты, которым не повезло получить квартиру или машиноместо, или офис в собственность в связи с наличием иного покупателя, который имеет преимущественное право на данный объект, могут лишь обратиться в суд с требованиями о возмещении понесенных ими убытков и неустойки за неправомерное пользование денежными средствами.

(Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Это правило соответствует норме п. 3 ст.

433 ГК РФ, установившей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом).

Что касается вторичного рынка недвижимости, то опять же в зависимости от того, с кем был зарегистрирован договор купли продажи в Росреестре, тот и является приобретателем объекта недвижимости, иные покупатели на данный объект претендовать не могут.

Если при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную государственную регистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество на получение в собственность объекта недвижимости имеет то лицо, которое первое подписало или оплатило договор.

Второе, указанные выше правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам, распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд с соответствующими требованиями и о которых известно, как суду, так и другим участникам сделки. Если же при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в  суд обратилось. Т.е. в данном случае преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое в судебном порядке первое признало за собой право собственности на спорный объект.

Третье. Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков. В соответствии со ст.

15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ, гласящим, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (в данном случае – продавец), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ N 10, ВАС РФ N 22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Четвертое и самое главное, что каждый из читателей настоящей статьи и покупателей, оказавшихся, к сожалению, участником сделки по двойной продаже, должен хорошо знать и понимать – суд, это орган государственной власти, на который возложена законом обязанность разрешить спор, независимо.

На основании представленных доказательств и сформированной, в том числе правовой позиции. Суд не призван и не будет защищать покупателей при наличии двойных продаж, если они сами не докажут, что их обманули и не докажут вину продавца.

Суд не защищает обиженных и оскорбленных, суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, а в соответствии с чем, какое наказание должен понести. Поэтому не стоит ждать, что суд вас будет защищать, суд не защищает. Закон запрещает суду защищать.

Только адвокат может защитить и грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде, а суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права, и только так и никак по-другому.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27ca9a7947a78ce92d3c

Двойная продажа как оспоримая сделка

Двойная купля продажа

Одним из самым распространенных мошенничеств является продажа несуществующего объекта третьим лицам. Особенно это острая проблема, если здесь присутствует целая цепочка сделок по купли-продажи такого причудливого объекта и последний приобретатель становится кинутым.

Фактически мы имеем дело с мошенничеством с участием группы лиц, намерением которых являлось хищение денежных средств с добросовестного приобретателя путем злоупотребления его доверием.

Перед нами стоит цель понять как квалифицировать такие правоотношения и с чем мы сталкиваемся с позиции гражданского права.

Но рассмотрим некоторые позиции по такой ситуации, которые мне представляются важными:

1. “Двойная” продажа как ничтожная сделка

Договор купли-продажи является консенсуальным, то есть предполагает возможность взятия на себя обязательств по передаче вещи, что является достаточным для его действительности. Факт существования вещи не является обязательным в силу закрепления позиции ВАС о возможности купли-продажи будущей вещи (несуществующей или находящиеся в собственности у других лиц). 

Таким образом, даже, если одна сторона взяла на себя обязательства передать один объект разным людям, мы можем говорить о том, что купля-продажа действительна, поскольку после продажи это лицо вправе выкупить товар и передать уже второму покупателю.

Поэтому я исхожу из того, что заключенный договор по двойной продаже не является ничтожным. Другое дело, что исполнение такого договора в виде передачи прав собственности может являться ничтожным, если право собственности не находилось у продавца, в отличии от самого договора.

2. “Двойная” продажа как цессия

Такую версию толкования предложил Роман Тамаев в своем блоге . Если проще говорить, то создание цепочки фиктивных продаж порождает право требования у последнего приобретателя к первому продавцу-застройщику (речь идет о долевом строительстве).

Договор купли-продажи (долевое участие в строительстве) предлагается толковать как цессию – уступку прав требования по вещи или, соответственно, взысканию убытков. Связано это, как полагает Р.

Тамаев, с тем, что “договоры не были направлены на приобретение доли в незавершенном строительством объекте, а преследовали целью получение права требования к застройщику передать жилое помещение в собственность”.

Тут возникает ряд моментов, связанных с тем, что квалификация купли-продажи с цессии существенно меняет правовую природу для продавца и покупателя, их соотношение.

Проблема возникает на двух уровнях – если первый “продавец” не исполняет свои обязательства, то цедент (второй “продавец”), как лицо передающее право, освобождается от договорной ответственности. И, наоборот, если первая цессия ничтожна, то первый “продавец”  (застройщик в данном случае) освобождается от права требования.

Как мне показалось, идея Р. Тамаева заключалась именно в облегченном способе привлечения к ответственности первого “продавца”, но, поскольку, при договоре купли-продаже между вторым продавцом и окончательным покупателем, участниками договора, нельзя распространить договорную ответственность на “первого” продавца-застройщика, то был найден именно такой выход. 

Но, это был бы не очень хороший выход, так как такой подход лишь переносит необходимость доказать вину с первого “продавца”-застройщика на второго “продавца”, что не является лучшим решением, как раз по той причине, что доказать вину первого “продавца”-застройщика намного легче чем второго, поскольку именно первый совершил “двойную” продажу. Это приводит к прямо противоположной цели – нам тяжелее будет приводить к ответственности второго “продавца”, так как у него не будет договорной ответственности, а договорноя ответственность останется на застройщике.

Ну по крайней мере эту логику я так понял. Хотя в чем-то наверное ошибся.

3. Введение в оборот заведомо несуществующего актива. Гарантии последующим приобретателям

П. Семенцов предлагает установление ответственности за “введение в оборот заведомо несуществующего актива или актива, который заведомо может причинить кому-то вред”, то есть, как я понимаю, предусмотрение какого-то вида специфической ответственности лица, которое действовала заведомо недобросовестно.

Я бы отметил, что это не имеет какого-то смысла выделять, потому что мы не можем предусмотреть по каждому отдельному случаю обмана какой-либо определенной ответственности. Мы не можем это физически сделать, право должно работать обобщенно.

Более того, можно говорить, что у нас в законодательстве достаточно механизма привлечения к ответственности за такое действие, “жертвами” которого могло стать неопределенное количество лиц.

А. Латыев указывал на необходимость распространения гарантии с первого покупателя на все остальные. Те “гарантии”, о которых речь идет в случае несуществования вещи, являются заверениями об обстоятельствах.

Именно на основе таких заверений произошли сделки, и эти “гарантии” никоим образом не связаны ни с гарантиями производителя, ни с качеством товара, которые могут существовать только в рамках действительного наличия вещей и прав собственности на них у приобретателя.

4.1. Моя версия. Оспоримость сделки

Я предлагаю вначале поиграть в намерения (или волю, как назовите) сторон в договоре – прежде чем квалифицировать сделку, мы должны понять какова роль намерения стороны (воли) именно при заключении сделки, можем представить три варианта:

  1. Стороны заключили договор с намерением ее исполнения – действительная сделка;
  2. Стороны заключили договор без намерения ее исполнения – ничтожная сделка (мнимая, притворная и т.д.);
  3. Одна сторона заключила сделку с намерением исполнить, а другая нет – оспоримая сделка со стороны той, которая имела намерение ее исполнить и был причинен ущерб.

Вы мне спросите, ну, Артур, а где это в ГК про оспоримость. Да вот тут:

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Вот она, та самая статья, которая должна быть применена к “двойной продаже” и по отношению к намерению.

Почему обман оспорим, а не ничтожен?

Очень просто – потерпевшая сторона является “виноватой”, поскольку она доверялась злоумышленникам, поэтому при столкновении с добросовестными третьими лицами, закон должен вставать на сторону такого третьего лица (т.е. проводить окончательную конвалидацию сделки).

Единственным способом защиты мошенника будет являться истечение срока исковой давности.

Это происходит в противовес ничтожности, который вообще не дает никакой защиты ни третьим лицам, ни мошенникам (за исключение, как предусмотрено российским правом, срока исковой давности почему-то?).

Что это может значить для этого кейса?

Это может значить, что добросовестный приобретатель сам может выбрать оставить в силе сделку между ним и “вторым” продавцом или нет.

Или он может уступить свое требование к этому “второму” продавцу другому лицу, раскрыв все дефекты самого договора” (иначе сделка станет оспоримой по иску нового приобретателя), и тогда добросовестное лицо лишиться возможности оспаривать сделку. Все на его выбор.

В таких договорных отношениях, конечно же, не будет “первого” продавца, так как его изначально не было. Его ответственность внедоговорная и зависит полностью от оспаривания сделки.

4.2. Моя версия. Способы защиты добросовестного приобретателя

У добросовестного приобретателя есть два инструмента для защиты собственных интересов:

  • иск ко “второму” продавцу о расторжении договора и взыскании понесенных убытков;
  • иск ко “второму” продавцу об оспаривании договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделок (т.е. деликтный иск ко “второму” или/и “первому” продавцам).

Я при анализе очень сильно ступил – вначале начал обдумывать, как это все будет выглядеть, и лишь потом посмотрел английское право. Просто было проще переписать решения английских судов нежели создавать сложную цепочку мыслей.

Но, теперь можно с уверенностью сказать, что вышеобозначенное решение является общеправовым. Оно соответствует как нашему праву, так и английскому праву и праву Штатов.

Выбор типа и движения зависит от воли Истца – Истец может взыскиваться договорную ответственность с продавца, но тогда будет лишен возможности атаковать “первого” жулика, который создал всю ситуацию, так как таким образом конвалидировал полностью сделку.

И, второй вариант, аннулировать сделку и применить деликтную защиту, т.е. взыскание убытков или иные инструменты доступные для него.

Преимущество второго типа заключается в возможности привлечения к ответственности всю цепочку лиц от первого жулика и может быть до десятого жулика.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/6/5/dvojnaya_prodazha_kak_osporimaya_sdelka

Чем опасна для покупателя двойная продажа квартиры и как избежать обмана

Двойная купля продажа

Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры. Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Вторичный рынок

Мошенническая схема предполагает использование дубликатов из правоустанавливающих документов. Продавец реализует объект одновременно нескольким потенциальным покупателям. Он регистрирует каждый документ в разных нотариальных конторах, но в один день. Получив деньги с претендентов на жилье, он исчезает.

Собственником жилья является то лицо, которое первое зарегистрировало право на объект в Росреестре и имеет на руках документ-основание (договор купли-продажи). Если одновременно зарегистрировали документ несколько лиц, то владельцем жилья считается лицо, подписавшее или оплатившее договор первым. Остальным претендентам в регистрации будет отказано.

Важно! Отстаивать свои интересы могут только лица, заявившие о себе в суде. Право на собственность теряется, если обманутый покупатель поздно обратился в суд.

Двойная продажа квартиры на вторичном рынке может быть исключена:

  • при взаиморасчетах после регистрации сделки в Росреестре. В этом случае продажа осуществляется с использованием банковской ячейки. После перехода прав собственности к новому хозяину продавец имеет право забрать деньги.
  • при запросе покупателем недвижимости справки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на объект у продавца.

Первичный рынок

Двойная продажа квартиры в новостройке возможна по ряду причин:

  • Ошибка. Ошибки технического характера имеют место быть в эру развития информационных технологий. Чтобы сохранить свою репутацию застройщик всегда находит компромиссное решение.
  • Мошенничество застройщика. Компании, находящиеся в тяжелом финансовом положении, могут прибегнуть к этой недобросовестной уловке. Собрав деньги с дольщиков, она попросту реализует механизм искусственного банкротства.
  • Мошенничество контрагента. Заключается в реализации прав на один объект нескольких лиц. В качестве яркого примера является заключение предварительного договора на долевое участие с несколькими претендентами. В этом случае посредник получает деньги от каждой стороны и не спешит заключать с ним основной документ на долевое участие в строительстве. Сделки по предварительному договору участия в строительстве, по ЖСК, уступке права требования не регистрируются в Росреестре. Иногда о факте двойной продажи инвестор узнает спустя несколько лет.

Важно! Собственником жилья является лицо, которое первое зарегистрировало документы в Росреестре. Остальные должны отстаивать свое право через суд, в регистрации им будет отказано.

Как не оказаться обманутым при покупке жилья в новостройке

  1. Осуществлять покупку квартиры только в домах, где продажи ведутся по нормам 214-ФЗ. Закон «О долевом строительстве» предполагает обязательную регистрацию договора долевого участия.
  2. Сотрудничайте только с крупными компаниями.

    Факт двойных продаж серьезно ударит по репутации застройщика, поэтому крупные компании не прибегают к подобным уловкам.

  3. Будьте бдительны при приобретении жилья по цене ниже рыночной.

  4. Соберите информацию о посреднике, реализующему квартиры, уточните его право на эту процедуру у застройщика.

Если выявлен факт двойных продаж

Немедленно обращайтесь в суд. Существуют исключения, по которым право на квартиру получает лицо, которое первое обратилось в судебные органы.

В этом случае органы власти руководствуются Письмом Президиума ВАС РФ № 126 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с истребованием имущества из незаконного владения».

Это возможно, если первая сторона оплатила ДДУ и зарегистрировала его в Росреестре, а затем на некоторое время исчезла. При повторной продаже объекта вторая обманутая сторона может обратиться в суд и выиграть дело.

Для этого достаточно соблюдения следующих условий:

  • вторая сторона не была осведомлена на момент совершения сделки о факте продажи объекта;
  • первая сторона бездействовала и не принимала никаких мер для защиты собственных интересов;
  • второй покупатель признан добросовестным.

На что может претендовать обманутый покупатель?

  • возврата всей суммы, оплаченной по договору;
  • компенсацию убытков, понесенных в результате мошеннической схемы;
  • возмещение морального ущерба и упущенной выгоды.

В некоторых случаях возможно доказать, что упущенная выгода и понесенные убытки сопоставимы со стоимостью объекта недвижимости.

Судебная статистика такова: убытки в размере стоимости неполученного жилья взыскиваются в 82 случаях из 100. Исключение составляет Москва — здесь доказать свое право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой сделки, удается в 48 случаях.

Иногда суд занимает позицию застройщика. Например, если дольщик идет на заведомо рискованную сделку — приобретение недвижимости по цене ниже рыночной в регионе.

Эксперты рынка недвижимости считают, что лучшим способом защиты от мошеннических схем является страхование сделки. Эта процедура платная, ее стоимость составляет до 3% от суммы сделки. Однако страховая компания гарантировано проверит юридическую чистоту такого соглашения и исключит вероятность двойной продажи и других уловок аферистов.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/dvoynaya-prodazha-kvartiry-ili-kak-izbezhat-moshennicheskih-sdelok.html

Двойная сделка купли продажи квартиры

Двойная купля продажа

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
  • желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
  2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
  3. Технические бумаги на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
  5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
  6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
  7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
  8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра.

Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья.

Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

  • обратившись в местную газету;
  • поместив объявление на сайте в интернете;
  • развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Источник: https://schoolshemetovo.com/dvoynaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.