Аренда с правом выкупа как это

Содержание

Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК | О недвижимости с душой

Аренда с правом выкупа как это

Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.

Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.

Условия Программы «Аренда и выкуп»

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

  • срок выкупа — до 15 лет;
  • первоначальный взнос от 0%;
  • макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
  • документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Откуда дует ветер?

Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.

Принцип формирования суммы выплаты

Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).

После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.

Плюсы

1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора.

Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.2.

При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль.

Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к.

ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.

5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.

Минусы

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью.

В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).2.

Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.

3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

  • тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
  • те, у кого «серый» доход;
  • у кого нет первоначального взноса;
  • и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублейПервоначальный взнос — 0%Срок выплат: 15 летЕжемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.

473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке

Стоимость квартиры: 2 616 000 рублейПервоначальный взнос: 15% ~ 392 400 рублейРазмер кредита: 2 223 546 рублейПроцентная ставка: 13, 25%Ежемесячный платеж: 28 500 рублейСумма переплаты: 2 906 453 рублейПосчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:

392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400

В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.

Окей!

Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».

Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)

Сумма кредита: 398 357 рублейСрок: 36 месяцев (торопиться не будем)Категория клиента: общие условияСтавка: 21,5%Ежемесячный платеж: 15 110 рублейСумма переплаты: 145 624 рубля

Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублейЕсли сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что3 года надо будет платить — 43 610 рублейостальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)

Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

Резюме

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Источник: https://www.HabRealty.ru/novosti/arenda-s-vyikupom-kvartiryi.html

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Аренда с правом выкупа как это

Аренда с правом выкупаЛизингРассрочка
Стороны сделкиАрендодатель и арендаторПродавец, лизингодатель и лизингополучательЗастройщик и покупатель
Первоначальный взносНетЕстьЕсть
ОбязанностиПри расторжении договора выплаченные суммы не возвращаютсяВозврат внесённых сумм при расторжении договораВозврат выплаченных сумм при аннулировании сделки
Срок сделкиОграничений не существуетОт 1 года до времени полезного применения имуществаОт 6 месяцев до 3 лет

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Какие документы требуются

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

  • документ, подтверждающий личность арендатора;
  • документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:

  • заявление на регистрацию;Форма документа на регистрацию по установленной форме
  • 3 экземпляра арендного договора: 1-й остаётся в Росреестре, 2-й предоставляется арендатору и 3-й передаётся арендодателю;Договор аренды с правом выкупа в 3 экземплярах
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический паспорт жилого помещения.Пример технического паспорта жилого помещения

Как учитывается сделка

Учёт сделки по аренде с правом выкупа осуществляется одним из следующих способов:

  1. Арендатор перечисляет равномерно выкупную стоимость вместе с арендной платой. В данной ситуации требуется обязательное разделение платежей. Лучше если отдельно будут указаны суммы, являющиеся арендной платой, и суммы, которые идут в зачёт выкупной стоимости. Такое разделение поможет вернуть арендатору часть своих выплаченных денег в случае разрыва договора. Арендные платежи в любой ситуации не подлежат возврату, зато авансовые платежи выкупной стоимости арендодатель обязан вернуть.
  2. Съёмщик жилья в течение действия договора вносит только арендную плату. Остаточную стоимость перечисляет при окончании договорных отношений. Ежемесячные отчисления арендных платежей производятся как при обычной аренде квартиры. Они идут в зачёт проживания арендатора в снимаемом жилом помещении. Только по окончании срока происходит внесение остаточной стоимости на счёт арендодателя. Арендатор после оформления в собственность недвижимости начинает платить за неё имущественный налог.

Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса.

Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов. Арендатор проживает в снимаемой им квартире с самого начала оформления договорных отношений. Имеется и существенный недостаток такого способа.

Он заключается в том, что арендодатель может в любой момент разорвать договор, и все внесённые деньги в виде арендной платы не будут возвращены.

Не нашли то, что искали? Вернитесь к поиску планировок квартир по параметрам типового проекта. Поддержите проект, расскажите о tipdoma.com в социальных сетях:

Источник: https://tipdoma.com/2018/05/arenda-s-pravom-vyikupa/

Что такое аренда с правом выкупа – договор (государственная программа)

Аренда с правом выкупа как это

Многие из нас с вами обеспокоены проблемой поиском жилья. Многие интересуются жильем лишь с целью арендовать его на некоторое время, а другие желают приобрести жилые метры в собственность.

Для того чтобы лучше освоить тему и разобраться в ней, давайте начнем обсуждение темы непосредственно с определения. Аренда с правом выкупа – это такой вид сделки, которая позволяет приобрести жилье с одновременным проживанием в этой жилой площади. Как показала многолетняя практика, способ этот довольно-таки удобен, но, к сожалению, на практике встречается уж крайне редко.

Отличие аренды с правом выкупа от рассрочки

Как мы уже говорили, способ приобретения недвижимости с предварительным в ней проживанием не нов, поэтому как продавцу, так и покупателю на выбор предоставляется два варианта.

А именно:

  • Собственно аренда, после которой и последует приобретение недвижимого имущества – квартиры.
  • Рассрочка также с предварительным проживанием.

Давайте же рассмотрим их основные отличия. Как может показаться аренда – рассрочка – это одно и тоже, но данное положение будет ошибочным. Это совершенно разные вещи, и дело не только в оформлении документации, а в размере денежных средств, которые придется выплатить после  выбора того или иного варианта приобретения жилых метров.

К примеру, если договор о приобретении квартиры в рассрочку ставит перед собой основную цель – переход прав собственности от одного лица к другому, то что касается квартиры, оформленной в аренду, то на первый план вытекают те правоотношения, которые и образовались в последствии заключенного договора об оформлении аренды на выбранную вами квартиру.

Как показали статистические данные, приобретение квартиры при помощи рассрочки является распространенным способом, да и популярен среди населения. Несмотря на данное обстоятельство и тут присутствует большое количество подводных камней в отношении покупателя.

К таким стоит отнести:

  • Оставление права на квартиру до момента окончания вами выплаты всей суммы рассрочки за данное жилье.
  • Продавец до момента выплаты имеет право даже перепродать квартиру другому лицу и это не будет противозаконно. Он может не только перепродать, но и также заложить, к примеру, кредитной организации, и в случае невыплаты ежемесячных платежей в течение определенного времени квартиру попросту могут изъять, и тогда вы останетесь ни с чем, а вот продавец с суммой за выплату вашей рассрочки.

Не опустить наступление перечисленных последствий помогает аренда с правом приобретения жилья.

Почему избегаем перечисленных ошибок:

  • На жилой площади появляется обременение, которое будет закреплено с юридической точки зрения – договором, то есть в случае нарушения каких–либо прав сделку можно будет оспорить в суде, и тогда все ваши средства вам будут возвращены.
  • Деньги в случае разрыва договора между собственником жилья и покупателем будут обязательно возвращены покупателю.

Особенности и нюансы сделки

  • Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
  • Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
  • Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.

Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев.

Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.

Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.

Форма и содержание договора

Как мы уже и говорили ранее, форма у такого типа договора необычная. Она совмещает в себе части из договора купли-продажи, и части из договора аренды.

Теперь давайте подробно разберем, какие обязательные пункты должны присутствовать в договоре, чтобы в случае нарушения ваших прав вы с легкостью смогли доказать свою правоту.

Для начала нужно прописать те пункты, которые будут гарантировать, что после соблюдения их вы точно становитесь собственником жилья:

  • Окончание срока аренды вами жилья. Зачастую он составляет от одного года до трех лет.
  • Внесение окончательной суммы за все жилье до окончания срока аренды квартиры.
  • Переход в собственность покупателя до момента завершения срока аренды, в случае досрочного внесения всей денежной суммы, либо вступление в права собственности сразу после автоматического окончания рока аренды.

Теперь о стоимости жилья:

  • Заранее пропишите в договоре всю сумму, которую вы обусловились выплатить за выбранное вами жилье. Этот пункт очень важен, так как стоимость может изменяться даже в связи с инфляцией.
  • Подробно распишите в договоре, процесс выплаты вами установленной суммы: время, место, дату.
  • Стоимость за аренду должна быть реальной, то есть стоимость квартиры на рынке не должна превышать той суммы, которые вы после окончания арендного срока отдадите продавцу.

Чем более подробно вы распишите все необходимые пункты, а также вопросы, которые могут у вас возникнуть и в последующем стать спорными между вами и продавцом, тем лучше будет для обеих сторон правоотношений.

Как составить договор

Не поскупитесь и лучше обратитесь к опытному юристу, который правильно и грамотно поможет составить вам договор при этом, не забывая учесть все интересующие требования обеих сторон сделки.

В договор в обязательном порядке, помимо выше перечисленных в статье пунктов, должны присутствовать также информация об арендуемой жилой площади (прописать необходимо все до мельчайших подробностей), стоимость аренды, а также всю информацию о продавце и покупателе.

Это все необходимо, чтобы обезопасить и ту, и другую сторону сделки от различного рода нарушений. В противном случае, если не будет указано хотя бы один из всех перечисленных пунктов, договор с легкостью признают недействительным.

Образец типового договора аренды жилья с правом выкупа

Для того чтобы иметь представление перед походом к юристу как выглядит данный тип договора, мы предоставляем, вашему вниманию документ

Скачать образец типового договора аренды жилья с правом выкупа (в формате Word).

Определение выкупной стоимости

Данный пункт является важным при составлении договора для обеих сторон. Для того чтобы правильно вычислить выкупную стоимость жилых метров необходимо обратиться к 624 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, где прописано, что:

  • Общий размер выкупной стоимость за выбранное вами жилье должен быть равен сумме платежей за аренду, которые вы будут выплачивать на протяжении всего срока аренды. Внесение дополнительных платежей запрещено.
  • Сумма по выплате за аренду определяется отдельно, а вот сумма выкупная по квартире также отдельно. Особенность в том, что размер аренды может и не покрыть стоимость жилья. Поэтому продавец имеет права взимать дополнительные денежные средства для полного покрытия стоимость.

Налоговые последствия

  • Внесение суммы за аренду влечет за собой для арендодателя и выплату всех налогов по данной площади, к которым можно отнести амортизацию. Бухгалтерские отчисления, коммунальные платежи и т.д.
  • От того, каким образом определена в договоре стоимость арендуемого вами жилья, таким образом и будет производиться первоначальная стоимость квартиры.
  • К примеру, если в договоре выкупная цена – это сумма за все платежи по аренде, то покупатель может стать обладателем имущества с изначальной стоимостью.

Возможные сложности и проблемы

Не редки такие ситуации, когда обе стороны договора и юрист, который составлял договор на аренду с правом и последующего выкупа жилья, не прописал в тексте договора общий размер выкупной стоимости квартиры. В этом случае могут возникнуть большие проблемы с контролерами. Что это значит?

Это означает, что при просмотре договора налоговая служб может посчитать, что отсутствие данного пункта-строки в договоре свидетельствует о том, что квартира была попросту безвозмездно передана в пользование.

А это значит, что обе стороны желают обогатиться и получить сумму с налога НДС. Не стоит пропускать данную строчку. Последствия будут более чем плачевными: вам увеличат налоги, то есть произведут доначисление.

Итог

Обсудите все нюансы сделки с теми, кто уже имел опыт заключения сделок данного рода.

В заключении хотелось бы еще раз сказать о том, что не стоит пренебрегать услугами профессионального юриста.

Он поможет составить договор по всем правилам, но и вы не пускайте его работу на самотек: обязательно проверяйте наличие всех пунктов, строк и наличие информации, которая будет интересовать обе стороны, в противном случае, договор легко будет признать недействительным.

Обратите ваше внимание на пункт «изменение стоимости квартиры», ведь в случае разрешения или  отпуска из под контроля ситуации можно после окончания арендного срока выплатить продавцу сумму в разы больше той, о которой и шла речь изначально.

Источник: https://houseconnect.ru/realty/arenda/s-pravom-vykupa.html

Плюсы и минусы покупки квартиры в аренду с правом выкупа

Аренда с правом выкупа как это

Многих людей беспокоит поиск доступного жилья, для одних оно необходимо исключительно на время, другим важно получить жилье в собственность, но внести одновременный платеж за квартиру или потянуть длительный дорогостоящий кредит не все в состоянии.

Что такое аренда квартиры с правом выкупа

Необходимость в таком способе покупки недвижимости достаточно значимая, особенно если семье на данном этапе жизни жить негде, а так проживая в квартире, люди имеют право его получить со временем в собственность.

Важно: при просрочке или задержке платежа договор не расторгается. Заключить данную сделку доступно как в отношении жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Законодательное регулирование

В таком виде договора затрагиваются сразу несколько статей ГК РФ, в частности при составлении необходимо опираться на статью 624, 554, 555 – об аренде и купле-продаже жилья, соответственно договор должен содержать два существенных пункта:

  • Один – это полная идентификация жилья;
  • Другой – цена недвижимости.

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Конечно, если изначально предполагалась только аренда, и составлялся соответствующий договор, а возможность выкупа появилась впоследствии, то можно прервать прежний договор и составить новый с правом выкупа или пойти еще более простым путем – составить дополнительное соглашение.

Законодательством предусмотрено, что право на собственность появится только после полной выплаты стоимости жилья.

Арендодатели, составляя договор, опираются на 159 ФЗ, где сказано, что минимальные сроки аренды жилья с правом выкупа для любого лица составляют 2 года. Как сдать квартиру в аренду правильно с учетом всех требований законодательства — читайте по ссылке.

Все условия договора аренды жилья с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее рассмотрены в этом видео:

В чем отличие аренды с правом выкупа от рассрочки

Арендовать помещение с проживанием и последующим правом выкупа доступно в два варианта:

  • Аренда с правом выкупа;
  • Рассрочка, которая также предусматривает проживание.

С одной стороны эти два способа покупки жилья одинаковы, но в них существует пара отличий:

  • Во-первых, это объем необходимой документации;
  • Во-вторых, различная сумма внесенных средств.

Рассрочка во время выплаты стоимости жилья достаточно распространенный вид сделки, несмотря на большое количество подвохов, к примеру:

  • За жилье можно вносить платежи, а владелец перепродает его, при этом такая сделка не будет противозаконной;
  • Право на жилье до последнего, не внесенного платежа, остается за владельцем.

Важно: аренда с правом выкупа минимизирует все указанные риски.

Потому, что:

  • Благодаря заключенному договору в соответствии со всеми положениями закона на жилье появляется обременение, и в случае нарушения данных пунктов доступно обратиться в суд с исковым заявлением;
  • Если разрыв договора произойдет – все деньги внесенные покупателем ему возвращаются.

Нюансы заключения сделки

  • Договор в данном случае является главной особенностью сделки, так как он при составлении вначале сотрудничества имеет две составляющие – аренда жилья и купля-продажа, так что необходимо заключать документ согласно нескольким статьям Гражданского Кодекса;
  • Сделка не имеет стабильной ценовой политики, так как за момент ее выкупа происходит колебание цен на рынке недвижимости;
  • Обычно пункт о стоимости жилья составляется с учетом колебания цен, допускается возможность изменения стоимости жилья, особенно если договор рассчитан на длительное время.

Составление соглашения об аренде

Кроме описанных пунктов договор должен содержать:

Данные пункты обезопасят участников от неожиданных сюрпризов.

Также соглашение включает в себя обязанности сторон:

  • Проведения в жилье текущего ремонта;
  • Указывается лицо, ответственное за сбор документов и оплату справок;
  • Указываются выполняемые условия в случае инфляции;
  • Акт прима-передачи жилья должен содержать все данные об его техническом состоянии на данный момент.

Важно: составляя договор необходимо избегать использования двусмысленных фраз, которые могут предоставить возможность разрыва контракта без возврата выкупа. Также при составлении бумаги следует опираться на нормы правил о купле-продаже.

Регистрировать договор об аренде помещения с правом выкупа не обязательно, так как данный вид найма с участием граждан не имеет четко установленных сроков.

Как определить выкупную стоимость

Выкупную стоимость необходимо определять согласно законодательным актам, в статье 624 сказано:

  • Выкупная стоимость не должна превышать общей суммы платежей за аренду, которые будут вноситься на протяжении всего периода;
  • Сумма по выплате аренды жилья и выкупная стоимость определяются отдельно, так как арендные выплаты в общей сложности могут не покрыть стоимости жилья, владелец имеет право на установление дополнительных выплат.

Налоговые вычеты

Предоставляя свою недвижимость в аренду, арендодатель обязан оплачивать все расходы, связанные с ее содержанием и налоги.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры вы можете узнать в этой статье.

Риски и сложности при заключении соглашения

Важно: при составлении договора нельзя допускать каких-либо оплошностей, которые могут повлечь начисление дополнительных налогов и прочих неприятностей.

Есть ли риски при заключении договора аренды с выкупом? www.floris.lt

К примеру:

  • Отсутствие указания выкупной цены, может вызвать у налоговой службы подозрение в желании обогатиться за счет получения налогового вычета;
  • Также продавцу, чтобы не упустить выгоду при длительном сроке аренды необходимо договорится о тарификации арендной платы согласно экономическим изменениям;
  • Покупатель может использовать квартиру не по назначении – в коммерческих целях;
  • Покупатель не сможет полноценно распоряжаться имуществом до окончания срока аренды;
  • Он может столкнуться с повышением цен за аренду и стоимости жилья в целом;
  • Могут возникнуть сложности с чистотой недвижимости, на ней могут оказаться обременения;
  • Если продавец умрет, то договариваться придется с наследниками, которые могут изменить условия контракта.

Государственные программы

Одной из таких программ является «Жилищный шаг». Согласно условиям этой программы граждане имеют право приобретать жилье как первичного, так и вторичного рынка.

Важно: новое жилье под данную программу не возводится, если семья выбрала жилье в новостройке, то она должна быть сдана в эксплуатацию.

Программой предусмотрено 3 этапа:

  • Накопительный – накопление средств на приобретение жилья заблаговременно с целью их защиты от инфляции, осуществляя 20% гарантийный взнос;
  • Выгодной аренды – после гарантийного взноса 20% участники программы получают жилье на срок от 3 до 5 лет, чтобы не затягивать с выплатами на длительное время;

Важно: аренда по государственной программе гораздо дешевле и фиксированная. По окончанию этапа выкупа взнос возвращается.

  • Приобретение жилья – в течение 3 – 15 лет, при этом выплаты состоят из двух частей – обязательной уплаты социальной аренды и добровольного взноса на выкуп жилья в рассрочку.

Реализуется данная программа через формирование закрытого ПИФА в объеме 350 млн. рублей.

Заключение

В чем плюсы и минусы Госпрограммы «Жилье в рассрочку» вы можете узнать в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 725-58-91 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/arenda-i-s-em-zhil-ya/arenda-s-pravom-vykupa.html

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Аренда с правом выкупа как это

Аренду с правом выкупа предлагают часто владельцы квартир и домов. Выгодна сделка для одной и для второй стороны: покупателю, не имеющему полноценной суммы, дается право пользования имуществом для проживания до момента полных выплат, а продавец за это время регулярно получает платежи до момента передачи прав на жилье.

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры.

Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений.

Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

Недостатки

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

  • Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
  • Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
  • Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

  • Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.
  • Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
  • Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.
  • Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

Отличие от рассрочки

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы.

За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи.

Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования.

Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

  • когда завершается срок аренды;
  • в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством.

Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности.

К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия.

При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным.

В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

  • адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
  • полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
  • номер по кадастру;
  • функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
  • квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре.

Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным.

Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда  с правом выкупа

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

  • арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
  • внешний вид помещения был ухудшен;
  • более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
  • не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества.

Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки.

При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

  • Прекратить правоотношения по договоренности.
  • Потребовать возмещения ущерба.
  • Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/arenda-zhilya-s-pravom-vykupa-chto-nuzhno-znat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.